众所周知，房地产周期会对经济造成巨大影响。而上世纪80年代的日本经济，曾因房地产而崛起，却又因房地产而衰落。 上世纪80年代的日本号称：“卖掉东京房产能买下整个美国” 日本官员描述：“如果再熬一个冬天，日本将会剩下两种人：一种是死人，一种是濒临死亡的人。” 当年的日本地产为何会如此繁荣？曾经巅峰时刻的日本为何会突然之间跌入深渊？ 俗话说知史以明鉴，今天我会以这段历史为鉴、从政治、经济、金融三个维度一次性把它说明白。 01 日本地产的繁荣 上世纪50年代，战后的日本百废待兴，经济也遭受巨大的损失。但是后来日本却跟美国搞到一起，成为了美国的小弟，在凭借美国这个“大哥”的扶助下，日本的经济再次崛起。 到了1975年，日本的经济速度放缓，再加上国际政治环境不稳，日本为了刺激经济，继续保护出口企业，采用长期宽松的货币政策。 对经济刺激倒是有效了，3年后也就是1978年，日本GDP一跃成为世界第二，仅次于美国，甚至大有超越美国的迹象。 但是那场宽松的货币政策，却引发了一场前所未有的房地产泡沫。 短短5年内，日本住宅用地涨了近1.5倍，商业用地更是疯涨了近4倍。 再加上银行低息贷款执行，尝到甜头的开发商便疯狂从银行借款拿地。而人们看到飙升的地价后，不仅没有却步，反而还刺激了他们焦虑性购房的积极性。 一时之间，上至公司大老板，下到普通老百姓，人们开启了疯狂的炒房模式。 这到底疯狂到什么地步呢？ 80年代末，日本售楼处随处可见打着这样的宣传语：卖掉东京房产就能买下整个美国。 位于日本东京的帝国广场，两平方英里土地的价格竟然比整个加利福尼亚的土地价值还高。当时日本的一套不足50平米的房子就需要花费5000多万日元。 5000多万日元是什么概念？按照当时的汇率算，差不多合140万人民币，并且是在1988-89年，140万人民币，相当于在北京二环里能买下7个四合院。 数据来源：wind 但是！危机悄悄来了！ 02 日本地产的危机 这事还要从他大哥美国说起，80年代的美国经济处于衰退时期，贸易逆差增长过快，美国为了改变这一现象，于是就联合他多个“小弟”-日本、英国、德国等国家，于1985年一起签署了《广场协议》。 目的是为了人工干预美元下降，减少美国贸易逆差。不过这一做法也直接逼迫了日元的升值。 很明显《广场协议》完全是出于美国自身的利益下签订的，毫不夸张的说这个协议对当时的日本更是百害而无一利。 可日本政府没有办法，毕竟美国一直是他们的“大哥”。大哥说什么，哪有小弟不听话的道理。 所以日本签订《广场协议》后，日元便快速升值，进一步刺激了土地的投机以及疯狂的银行贷款及利率的上升。 而此时的银行已经被房地产套牢，银行资金无法在短期内收回。可即便不能及时收回贷款，银行也要向地产业催债。 这就引发了后面的一系列问题，恐慌性抛售，导致了地价下降，紧接着大量的地产商破产，大量的资金又重新流回到了银行，于是利率不断降低，导致日本进入了通货紧缩中，至今都无法缓解。 如果说《广场协议》是日本经济顶峰的标志性事件，那真正戳破这个泡沫的，实际上是日本政府自己。 当时日本政府，依然在鼓励企业和个人向银行贷款。于是在政府的支持下，楼市在一时之间再次火爆起来，但是这个时候的人们行为却比之前更加疯狂了，手中哪怕是只有一分钱也要贷款去买房。 1986年开始，高到离谱的房价，再次飙升到了1.7倍。 不仅日本楼市火爆，连日本人的投机行为都疯狂到令整个日本社会都不安。实体经济被慢慢摧毁，国内的总体消费水平降低，人们的钱几乎都被楼市牢牢套住。 然而更可怕的是，楼市这个大黑洞似乎永远都不能填满。日本的经济宛如一个没有地基的房子一样，随时都有可能轰然之间倒塌。 03 日本政府的救局 在这个无比艰难的时刻，日本政府却做了一个更加错误的决定，那就是主动刺破日本的泡沫经济。或许是采取的政策太过强硬，这也为日本楼市泡沫带来了直接且严重的后果。 1991年开始，日本楼市彻底崩盘。房子价格呈现断崖式下降，尤其是经济繁华的地段，住宅用地价格跌幅达80%左右，连三四线城市也受到了影响，跌幅也在50%以上。 东京的房价跌幅更惨，从平均十几万一平跌至几千元一平。这时的普通老百姓才真正意识到房价开始崩盘，于是他们纷纷抛售手中的房产。 但房产作为不动产哪是说卖就能卖掉的，有价无市，最后房子还是砸在了自己的手中。 而那些依靠炒房的投资者们，他们本身就是靠银行贷款来购置的房产，如今楼市一夜崩盘，他们手中的财富瞬间变为负数。 这也让很多债务压力大的人们选择了一条不归路——以自杀的方式结束自己的生命。 总之当年的日本是要多惨有多惨，妻离子散、自杀人数飙升。当时的日本官员曾描述这场危机：“如果再熬一个冬天，日本将会剩下两种人，一种是死人，一种是濒临死亡的人。” 数据来源《自杀统计》 我们回过头来看，在繁荣的几年里，日本的房价飙升飙升再飙升，当年的炒房人如今却沦落到六七十岁还背负巨额房贷，靠开出租维持生计。 70年代末，日本GDP为世界第二，甚至一度有超过第一的架势。 可后来经济停滞了三十年，如今虽位居第三名，但是也就是中国的1/3。汇率也无法抵御冲击，在政治上也不得不让步美国。 导致这一现象的，不只是《广场协议》，更重要的是在“内因”。 如果日本政府当时没有货币宽松来刺激经济，释放流动性，使泡沫膨胀，如果当时没有像穷途末路的赌徒一样，一连5次加息，如果提前控制住了房价，我想也不会如此。 04 反思 我们这代80后90后是幸运的，亲眼见证甚至亲手造就了改革开放之后祖国经济腾飞的时代。 但无疑我们也是不幸的。 中国当前的经济，时刻面临着内部的压力与外部的挑战。 三年疫情造成的影响，不仅仅是我们在网上频繁看到的那些，管理不力、非人性化的事件。 在大家看不到的地方，还有类似中小企业破产、应届毕业生找不到工作等等。 而来自全球的挑战，也在无时无刻考验着中国。 一方面是输入型通胀风险，另一方面是高通胀导致海外央行加速紧缩对新兴市场的外溢效应，中国经济也会受到一定冲击。 况且我们也不愿做别人的小弟，所以必须依靠自己强大起来！ 怎么强大？我们可以选择用房地产。 目前房地产是中国经济的支柱产业，这么说实际上一点都不过分。它会带动机械、建材、水泥、玻璃、钢铁，以及家电多个领域，这种带动效应的测算没有一个官方的说法，我看了很多报告，经济分析师普遍认为考虑带动效应后，房地产对GDP整体的贡献可能能达到30%。 但是，为什么我们还要搞高端制造？要搞新能源？日本作为前车之鉴，希望我们别步后尘！ 酒精虽成瘾，但是长期喝会把你的身体掏空，所以，房地产这样短期有效的方法，来损失长期的利益，我们更不能用。