有关地产行业的论调，现在两极分化。 悲观无力的看法不少，“回暖、春天、拐点”等关键词也逐渐出现，但大部分是关于行业趋势的论断。叠加一季度宏观数据，无论是销售总额还是融资总额，都同比去年有所下降 ，于是更让人迷茫，市场底究竟在哪，触底后又能恢复到何种程度等。 但其实，与其总是抬头张望未来，不如俯下身来，认真盘一盘，看看去年下半年以来 ，这几个月房企究竟怎么样了？尤其是民企，在这次行业动荡中，他们开始逐渐有回血迹象了么 ？ 下面，明源君分享一些自己的了解。 今年一季度 融资总额逐渐上升，利率下降 房企要回血，主要是两方面，一是向外借钱，二是自己生钱。 在向外借钱中，融资过紧曾一度让房企愁云惨淡。据中指研究院统计，去年8月以来，由于多部门加大对经营贷和通道类融资业务的管理，以及多家房企接连暴雷影响，国际评级下调，市场一度对地产行业失去信心，海外融资和境内融资都同时收紧，更有甚者，有些银行怕房企后续出现债券违约甚至提前抽贷，不禁让许多房企唏嘘。所以，可以看到，那时房企的融资一路跌到冰点。 那时，许多房企也在极度节流，有地产人分享，公司财务紧张，节约成本细化到每一个毛细血管。比如以前随便可以打印，纸张也比较正常，后来公司买的打印纸都是最薄最便宜的，并且设定了每周的不打印日，其他可打印时间，也得去前台领纸张打印，简直是过于寒酸了。 直到去年11月，中国银行(601988)间市场交易商协会邀请部分企业座谈，释放了发行债务融资工具窗口的信号。随后，房企融资步调较快，起初是国央企开始发行中期票据和ABS。截止3月30日，包括碧桂园、旭辉、龙湖、越秀等多家房企中票注册被批量接受，注册金额合计250亿元。此外，大悦城(000031)、保利发展、保利置业、金茂、金地、北辰实业(601588)、首创城发、南京奥体等房企已合计提交约295亿元中期票据的注册申请。 虽然从具体融资金额总数看，去年四季度和今年一季度的融资总额都较去年同比有所降低，但线性来看，融资是呈现缓慢的回升趋势。尤其是今年3月份，房企非银融资总额为1050.7亿元，自10月来，首次单月超过千亿，环比上升125.4%。 而且在融资渠道上，去年下旬，海外债和信托几近腰斩，由于政策原因 ，审批力度收紧，ABS在去年8月到11月期间，也急速转冷。但这一迹象，在今年开年后逐渐有所改观。 尤其在3月份，信用债上升显著，这主要是在政策鼓励下，3月份银行审批速度提升。据不完全统计，银行间市场交易商协会官网，3月房企中票发行的注册通知书就达14个，但2月和1月却分别只有1个和4个。 此外，3月份的ABS发行种类多样，以往的ABS主要是供应链类，主要是将房企上下游供应商的应付账款转移对象，可以有效缓解房企的支出压力。现在CMBS/CMBN迅速提升，占本月发行额66.1%，购房尾款及保障房也占10.8%，与 单纯延长债务支出不同，现在的融资更主要是将房企现持有的资产进行抵押，可以有效补充房企血液。 在融资成本方面，这些渠道的融资利率基本保持平稳水平。信用债平均利率为3.85%，海外债发行利率为4.06%，信托融资利率托融资平均利率为7.66%，ABS平均利率为3.74%，大部分同比有下降，环比有些许提升。 融资成本低的房企，不仅包括国企，还有民企卓越，旭辉，建发等，比如卓越的海外债平均利率最低，为2.91%，其他的在4%左右。 除了上述这些现实层面的回血，4月11日，证监会、国资委及全国工商联发布《通知》，表明要稳定企业预期，完善民营企业债券融资支持机制，支持上市房企积极向新发展模式转型，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。 不过，上述融资情况，对于元气大伤的房企，还是杯水车薪。有地产人和明源君分享，关于融资回暖传导到具体公司内部，员工的感受并不强烈。大部分时候弥漫的仍然是非常恐慌的气氛，大家都不知道公司的资金链能撑多久，也不知道下次人力约谈要裁员的会是谁，更不知道如果失业后，自己又将何去何从？ 销售同比降幅增加 但3月环比有所上升 从去年第三季度开始，房企销售业绩同比一直有所下滑，今年一季度的整体情况也并不乐观，同比降幅进一步拉大。 不过仔细看一季度数据，虽然单月同比还在进一步拉大，但相比二月，三月环比已上升27.38%。 具体而言，从一线城市的情况来看，上海楼市回暖最早，2月成交量同比回升109%。受疫情影响，3月环比下跌，但从一季度整体来看，跌幅最小。 其他一线城市，3月北京、广州、深圳新房成交量分别环比回升57%、27%、18%。 二线城市中，重庆3月环比回升215%，长沙回升129%，佛山回升100%，市场复苏势头强劲。东莞，杭州、苏州等城市也环比回升50%以上。 也有地产人和明源君表示，从三月下旬开始，北京的中高端新楼盘开始回温，二手盘的价格也开始上升，市场开始有小火现象。这些新开的楼盘，部分是国企，但也有部分是民企操盘，比如龙湖。 广州的某营销总也表示，现在受疫情影响，所以，情况不如预期乐观，刚需盘表现疲软，但中高端盘业绩还可以。 深圳在售项目的去化率也达到40%，较2月有所回升，市场在逐渐回暖。也有深圳的地产销售表示，3月份以来，确实比之前好许多，二手房的价格有调整，挂牌和来看房的人比以前更多了，成交也比春节时好很多。 三四线城市，如辽宁营口，福建泉州等，受疫情影响严重，售楼处断断续续开张又关闭，所以春节后回暖只有昙花一现，在三月份又急剧转冷，客访寥寥。 不过，一线城市市场较为特殊，局面的购买力和需求整体大于二三四五(002195)线城市，所以，它们能成为市场回暖时的风向标。其他二三线城市，还需要继续等待轮动，四五线城市回温则是更长的时间周期。 有辽宁的营销人和明源君表示，他们是去年9月在营口市开的中高端盘，到现在七个多月去化35%，往年同类楼盘半年大部分去化率可以达到50%。但由于现在这个楼盘已经到了施工后期，而且政策回暖的意头也非常明显，所以他觉得等这阵子疫情过后，楼盘也可以现房交付，到时候还是非常有竞争优势的。相比下，他现在并不焦虑，选择慢慢等待时机到来。 泉州的地产营销人则表示，受疫情影响，城市按下暂停键，全城停工一个月，售楼处也没开，同事们也都集体躺平了，现在还在等开工，看市场反应，估计得到五六月才能回暖。 所以，综合来看，现在房企整体销售情况依然惨淡，但3月下旬开始，已经有回暖迹象，且受疫情影响，部分购买力还未释放，预计之后会比现在更为乐观。 暴雷民企有人驰援， 部分房企有望平稳落地 除了融资和回款外，还有一个令人宽慰的消息，即暴雷的民企又有机构驰援了。 “不死鸟”佳兆业，便再一次上演了起死回生的传奇。在4月2日，佳兆业发布公告称，基于佳兆业在粤港澳大湾区核心城市的城市更新项目，已与招商蛇口(001979)及中国长城(000066)资产签署战略合作，未来以“成熟一个，合作一个”为原则，通过股权合作、资产转让、联合运营等方式盘活存量，拓展增量资源，加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作。 这次战略合作之所以能达成，有佳兆业本身作为“旧房之王”的优势，据统计 ，截至2021年6月，佳兆业拥有城市更新项目储备213个，其中，大湾区土储货值就高达5580亿元，绝大多数都集中于寸土寸金的深圳和广州。 不过合作方本身也有强烈的需求。如招商蛇口，由于它城市更新的底子薄，与佳兆业合作可以借力补短板。而中国长城此前就是佳兆业的资金支持方，这次可以利用自己的优势，做好资产整理分类的工作，一方面可以让招商蛇口拿到干净的资产，一方面自己还能赚一笔可观的中介费。 而对于佳兆业，央企和险方入局，虽然不是合作所有资产，但也可以解除自己眼前的近火，让项目运转起来，以及也有资金回流。 不仅如此，在此之前一周，佳兆业还宣布了与中建五局的战略合作，一起盘活优质资产，促进项目开发和转化。 佳兆业这两个战略合作，都将有利于它进一步回血。 不仅是佳兆业，华夏幸福(600340)，花样年，恒大等也有积极的动向。 在去年12月公布债务重组计划后，积极推进了4个多月。在4月1日，它发布公告称华夏幸福已完成1048亿债务重组，接近拟重组债务总额的一半。 还有4月11日，花样年、彩生活都披露了公告，表示它们已各自与粤民投另类订立协议，粤民投另类将在引入战投、债务重组、资产优化等多方面为两家公司提供协助。粤民投另类在大型财困公司及不良资产重组方面经验丰富，是由广东省政府指导推动及于2016年成立的投资公司。 恒大也一直有积极的动态。今年3月，广州城投又给中信信托去函，称将通过项目退地的方式，化解“中信信托恒大广东集合资金信托计划”的项目风险。在该方案中，履约能力较强的广州城投，充当保证人，保全信托计划全额本金分期支付，相较于资产转让或处置（土地出让）等方式，项目退地的方式，更有利于快速化解债务。这也为恒大注入了一些希望。 房企信心逐渐恢复 国企踊跃，民企也开始入场 去年，在拿地上，自从第一轮高价拿地吃了大亏，且债务压顶，融资渠道收紧，让许多民企一度不敢再拿地。 去年，据中指研究院统计，22城三轮集中供地，国企是拿地主力，去年总占比是61%。具体而言，拿地占比分批次提高，第三次集中供地占比接近80%。 今年一季度拿地，虽然还是以国央企为主，中海、保利、华润等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为国央企。 但龙湖、金茂和中南置地 也都开始入场，今年一季度分别新增了69万平米 、17万平方米、24万平方米。 有上海某民企的投拓经理也和明源君表示，去年公司拿了6块地后，担心后面行情继续恶化，就选择了观望。现在政策底已现，公司也敢再往前迈出一步，不过拿地标准比较谨慎。以前测算利润达到5%，就可以拿地，今年要求达到10%才能过审。而且现在要更聚焦于新一线城市和长三角城市，而不是为了拿而拿，现在进度还可以，已经有几块地在谈。 小结 总的来说，去年下半年以来，房企元气大伤，居民信心也亟待恢复，受疫情影响，所以房企大规模回血尚未出现。 但从去年11月开始，尤其今年两会过后，其实民营房企已经有些许回暖的迹象，只是力度并不明显。随着政策逐渐落实，疫情平稳，我们有信心期待二三季度房企的行情能大幅向好。