“风物长宜放眼量”。想象这样一组生活场景，周末起床，打开外卖app点一份早餐；中午吃饭，自己动手煮了一份水饺，下午逛商场或超市，顺便来一杯热气腾腾的咖啡和甜蜜的蛋糕卷；到晚上，跟三五朋友相约吃一顿火锅，临睡前再喝一杯热牛奶，顺便点开买菜APP，预购明天的肉菜。如果问上面的场景有什么共同点？就是在很多品牌的背后，房企以物流为切入口，进入更多人的日常生活细节。 　　就在前几天，万科发布了2021年年报，年报显示，其中物流业务营收31.6亿元，同比增长68.9%。由于有相关政策的支持，除了万科，近几年陆续进入物流地产的还包括远洋、招商、融创、碧桂园、凯德等房企。可以说，由于国内物流行业的发展，收益相对稳定，越来越多的资本力量也加入了物流地产的竞争当中。 　　文/图 广州日报全媒体记者 陈白帆 　　3个原因：房企为何“奔流” 　　地产企业陆续加入物流地产赛道，首先是因为政策的支持。去年以来，国家政策继续大力支持物流发展建设，推动现代物流逐步向智能化和自动化发展。如2021年7月9日国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，方案显示将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设；支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。2021年12月13日发布的《“十四五”冷链物流发展规划》，进一步突出了冷链物流的战略地位。 　　其次，房企看到了物流行业巨大的发展空间。世邦魏理仕有关负责人表示，我国制造业从大到强，制造业与服务业的双业融合会进一步推动仓储物流的发展。中信证券资料显示，中国目前人均仓储面积为0.4平方米/人，远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人。业内普遍认为，物流行业的发展空间巨大，并将从散乱差逐步走向规模化、标准化、产业化。 　　第三个原因是房企自身多元化发展的需要。我国房产市场已进入存量阶段，拿地能力与土地储备都在上乘的房企巨头，开始注重自身转型与业务多元化拓展，瞄准到物流地产这块绿地上。 　　基于这些原因，房企逐渐加快了进入物流地产的步伐。2021年年底，凯德投资旗下的凯德中国信托宣布以16.834亿元拟向非关联第三方收购一个物流资产包，其中包括位于上海、昆山、武汉和成都四个优质物流资产。这是凯德中国信托首次进军中国物流市场。而据领展房产基金发布的报告，2021年11月领展以7.54亿元人民币价格收购位于东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权，这也是领展首次涉足物流领域。 　　4种模式：房企布局物流地产的四种姿势 　　克而瑞研究中心分析显示，从进入模式以及参与程度的不同，房企布局物流地产有四种模式。 　　第一种是房企主导运营。房企通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产。比如万科在2015年撤销物流地产事业部，成立专门的物流地产发展有限公司；招商局成立全资下属子公司——招商局物流集团有限公司等。 　　第二种是收购参股物流企业。房企通过收购物流地产商股权与国内的外资物流企业合作开发经营的模式布局物流地产。如万科在2017年7月联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明共同参与了普洛斯的私有化。 　　第三种是与物流企业合作。比较典型的案例是2017年中集集团以9.3亿元引入碧桂园作为产城业务战略投资者，2020年，碧桂园又以16.06亿元增资中集产城，持股达30%，双方合作的主要方向是存量土地和产业资源，形成优势互补。 　　第四种模式是与电商企业合作。比如荣盛发展2017年8月与菜鸟网络签订了战略合作，双方通过战略合作发挥各自优势，共同为目标企业提供优质服务，支持物流行业向高附加值领域发展和升级。 　　2个优点：物流地产收益稳定风险小 　　物流地产的盈利模式与住宅地产有所不同。总体来看，物流地产追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。由于租赁期相对较长，即使在市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小。因此物流地产的显著特点是收益稳定，风险较小。一组数据可以说明物流地产的这个特点。根据世邦魏理仕统计，自2020年下半年以来，国内16个主要城市的高标仓库净吸纳连续四个季度突破100万平方米，累计540万平方米，空置率从此前的15.8%连续四个季度下降至14.2%。在广州，2021年末较低的空置水平（4.0%）带动租金上涨，全市租金在2022年第一季度环比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。 　　1条“独木桥”：难以完全满足转型要求 　　物流地产终究与住宅地产有着本质的区别。房企在入局物流地产之前，需在纷繁复杂的市场环境中，理出清晰的发展之路，否则容易撞得头破血流。在物流地产赛道中，后进入的企业面临着诸多竞争对手。如国内规模最大仓储物流设施供应商普洛斯、国内规模最大的冷链物流地产商万科旗下万纬物流，这两家都在市场中占有领先优势，后又有碧桂园“农产品供应链+物流企业”的运营模式抢占市场。 　　能否做得好物流地产，更要看本身的资金运营能力，传统物流地产商收入来源主要包含租金、管理服务费以及土地增值收益等。而单纯依靠上述收入来源无法实现资金的快速回收。 　　克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，整体来看，目前物流地产仍不能完全满足房企的转型需要，更多房企布局物流地产，仅是将其作为城市运营商诸多业务中的一环来看待。 　　1个案例 　　万纬的冷链物流发展之路 　　万科集团较早进入物流地产行业，2015年，万科集团正式推出独立物流品牌——万纬，启动全面的仓网布局。2017年，万纬正式布局冷链物流。万纬物流有关负责人介绍，万科切入物流行业，不是单纯烧钱的“资本游戏”，而是看到日益增长的居民消费需求，顺势开启“二次创业”。 　　为何重点发展冷链物流？这是因为中国的冷链业务行业集中度不高。该负责人介绍，在中国，冷链业务百强企业只占到市场份额的10%，而在美国，行业龙头可以做到市场份额的24%，前两名的市场份额占了40%，冷链行业的市场空间巨大。 　　为了迅速提升冷链物流市场规模，万科进行了一系列的资本运作。2018年融合太古冷链的物流资产平台，这让万纬物流不仅拥有了多个太古冷链物流项目，也快速吸收学习了国际冷链物流运营服务能力。去年，万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡等四家战略投资者。 　　通过不断完善仓网布局，万纬现已成为国内物流仓储行业第一梯队，位列行业规模前十。目前，万纬物流在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1136万平方米。其中冷链园区38个，可租赁建筑面积138万平方米，可租赁托盘数量133万托。 　　万纬物流已成为万科集团业务转型过程中从零孵化成功的代表性业务单元。万科董事长郁亮表示，万纬物流将发挥成功引进战略投资者带来的发展动力，完善仓网布局，保持业务的快速发展。对于未来的目标，据万纬有关负责人表示，万纬将推动绿色全覆盖，确保所有新建冷库均为绿色仓库，并探索落地分布式光伏，推动项目实现近“零碳”目标。 　　对于万纬所在的冷链物流这一赛道，有业内人士估算，国内冷链物流市场2022年规模或达5000亿元，未来预计还有1-2.5倍的增长，包括万纬在内的行业玩家有着巨大的发展空间。