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01、苏州、南京放松调控 几乎每天都有城市传来放松调控的消息，根据诸葛找房的统计，今年以来已经有不下于70个城市开展救市操作。 最新的两个，是长三角的双雄，苏州和南京。 南京方面，今天传来消息，直接放开了六合区与溧水区的限购，非户籍人口购房不再需要提交社保。 相比于南京简单粗暴的放开外围两个区的限购，苏州昨天发布的救市动作更加系统，更加有备而来。 昨天，各大权威媒体纷纷爆料，经苏州市房地产市场和交易管理中心确认，苏州在限购和限售方面做出了放松。 限售方面，二手房从原来的限售5年改为限售3年，新房限售三年不变。 限购方面，自4月11日起，苏州市限购政策有所调整，非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。 苏州的限售政策始于2019年5月，当时由于苏州楼市火热、地王频出，苏州宣布对市6区限售，新房限售3年，二手房限售5年。 除此之外，根据“苏州房叔”的爆料，苏州此轮救市动作不仅包含放松限购限售，还有认房又认贷改成认房不认贷、公积金额度增加5万、外地人卖掉房子可以复购等一系列政策。 表面上看，南京和苏州的救市力度不是很大，相比于郑州、哈尔滨、福州、兰州等城市，简直是小巫见大巫。 但要知道，南京和苏州都是经济实力强劲、楼市一直很坚挺的城市，基于这样的城市底色，南京、苏州火急火燎地开战救市操作，还是让人有点意外。 02、新房库存高企，二手房挂牌量高企 看看现在两地的房地产市场，其实也不会太过意外，尤其是苏州，目前已经到了不得不救的地步。 自去年四季度以来，宏观环境和政策逐渐友好，银行放贷速度恢复正常，利率不断下降，但包括南京、苏州在内的中心城市的成交量仍处在低位。 据南京网上房地产数据显示，3月份南京新房成交5490套，同比2021年3月（南京楼市新房成交15047套）下跌63.5%。 成交量不断推高南京的新房库存，根据南京房地产信息网数据显示，目前南京的新房库存高达7.5万套。 二手房方面，二手房只成交5947套，对比2月的4037套，上涨了47.3%，但是对比去年3月11574套的成交量，直接下跌48.6%，堪称腰斩。 整体来看，新房与二手房仍处在低位，成交量依旧低迷。更为重要的是，二手房价格开始转跌，炒房客们已经开始扛不住，大量挂牌二手房房源。 中指院数据显示，南京3月份11个区二手房价格，除了高淳区和玄武区，其余都在下跌。 横盘已经让炒房客忍受不了，下跌他们更加忍受不了。于是，我们可以看到，南京出现了大量二手房挂牌。 链家网数据显示，南京二手房挂牌量超过11万套，是11个挂牌量超过10万套城市之一。 新房库存积压，二手房高企，是南京楼市当下的困境，这种困境逼迫着南京不得不展开救市。 新房库存积压，二手房高企，既是南京的难题，也是苏州的难题，而且苏州相比于南京面对的楼市困境，有过之而无不及。 和南京一样，新房和二手3月份成交量环比2月份都有增长，但同比去年3月份仍是大跌，新房和二手房成交量仍处在低位，市场依旧不振。 克而瑞数据显示，苏州新建商品住宅成交面积已连续7个月同比下滑，房价连续8个月同比下降，二手房成交套数更是连续10个月下滑。 成交不振背景下，苏州新房库存目前积压了80680套（克而瑞数据），二手房挂牌量和南京一样，也超过11万套。 此前，根据链家网数量的各城市二手房挂牌房源，11个城市超过10万套，南京、苏州均位居其中。 这样的局面下，叠加疫情袭扰，市场信心依旧难以恢复，南京、苏州才不得不展开救市。 03、短期内仍难托起来 关键问题来了，南京、苏州放松调控，能托起楼市吗？ 个人以为，短期内仍比较难。 事实上，在南京苏州之前展开救市的几十个城市所反馈的数据，已经告诉我们，这一轮救市效果已经走出了过往的惯性路线，并不是给点阳光就能灿烂。 原因有二： 第一，楼市当前最大的问题，不是有没有资格买，而是买不买得起。 疫情袭扰三年的背景下，收入缩减的人不在少数。很多人目前只混得个温饱，勉强支撑着生活，疲惫的身躯，无力也无心谈房。 央行不久前公布的《2022 年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，目前14.5%的居民认为收入 “增加”，71.5%的居民认为收入“基本不变”，比上季减少1.1个百分点，14.1%的居民认为收入“减少”。 此外，超过三分之一的人认为当前就业形势严峻。 也就是说，当前大家的收入和工作都存在不确定性，这种背景下，手中有闲钱的人并不多，即便有能有富余，也是想着先存起来，保住全家人的生活为先。 数据已经在证明这一点。央行公布的调查数据显示，超过一半的人倾向于存款，而不是消费和投资。 在这种背景下，取消限购限售都不怎么顶用，遑论只是放松了限购限售。 第二，疫情仍是最大的不确定性。 疫情已经持续三年了，仍未消散。目前上海已处在漩涡之中，距离上海最近的苏州，从2月份以来一直在与疫情战斗，如今更是承担着守住江苏东大门的重任。 南京方面，每天也在增加。 这种背景下，两座城市的流动性依旧被限制，大大缩小了放松调控的效果。 更为关键的是，疫情进一步冲击着大家的钱包。正如网友的自嘲“钱包已经跟着政策动态清零了，拿什么买房”。 疫情不结束，收入不提振，信心不恢复，再多的救市大招，都是枉然。