若站在2022年初的节点上回望,历经行业面临重大挑战和深刻变局的2021年,正荣地产(06158 HK)实则交上了一份成色尚佳的答卷。 2021年全年,正荣地产累计实现合同销售额1456亿元,同比增长2.6%,基本完成了销售目标;年内实现营业收入370亿元,同比微增;净利润12亿元,核心利润22.8亿元;同时,预收楼款大幅增长50%至910亿元,确保了未来1-2年的结转收入。 但素来是资本市场“优等生”的正荣地产,也未能幸免于资本市场频发的黑天鹅事件。“自四季度开始,很多公司包括正荣在内,已经无法在公开资本市场上再融资,种种压力接踵而至。”3月31日,正荣地产董事局主席黄仙枝在2021年度业绩发布会上表示。 承认问题是解决问题的第一步。立足困难重重的当下,正荣地产管理层直面问题,给予投资人与市场以坦诚的回应和切实的解决办法, “展望2022年,市场建立新常态,预期正在逐步企稳向好,正荣努力做好战略复盘和战略刷新。”黄仙枝表示,一方面以盘活可用资金,优化现金流,全力推进项目销售回笼,聚焦有序经营,恢复企业自身的造血能力;另一方面,正荣积极与各方面展开诚恳沟通,以换取更多时间。 “我们相信市场环境会逐步向好,公司有能力有信心化解当前的流动性困难,给每一位购房者、投资者、合作伙伴及金融机构交出一份满意的答案。”黄仙枝如是说。 优质土储,构筑有序经营之基 2021年是正荣地产“2019-2021三年战略”的收官之年,纵观过去的一年,正荣地产展现出的是整体稳定的销售和经营能力。 在正荣全年近1500亿元的合约销售额中,一二线城市的销售金额占比高达90%,其中长三角、海峡西岸占比分别为53.8%、24.8%。期内,合约销售均价达到16545元/平方米,较2020年的12295元/平方米增长34.6%,展现了正荣产品溢价保障。 在2021年下行的销售市场上取得这一业绩,得益于正荣在布局上持续聚焦一二线城市的投资策略。 报告期内,正荣新增了29宗地块,总建筑面积合计约430万平方米,其中一二线城市占比达到89%。从区域来看,长三角新增土储的占比为42%,聚集于其传统的三大核心城市南京、苏州、无锡,并新进杭州,获取2宗地块;其次,海峡西岸的新增土储占比约28%,分别位于厦门、福州、南昌等城市。 截至2021年末,正荣的总土储达到了2595万平方米,总货值为4300亿元,其中超过8成位于一二线城市,长三角、海西区域占比分别为37%、25%。 值得一提的是,正荣在2021年着力提升了其土储权益比和并表比,分别达到了60%、64%,保障了在项目中享有更高的收益。 高质量的土储,是正荣保持稳定经营的根基,更是其在销售端把握市场回暖机遇的关键抓手。 2022年以来,监管层多次释放利好信号,多地也开始出台楼市松绑政策,包括郑州、哈尔滨、福州等在内的许多城市在限购、限售等方面有所放松,对销售市场的恢复起到了促进作用。 在与购房者关联更密切的房贷方面,各地亦出现了明显松动,2022年初以来,银行已经加快了房贷的审批速度,目前平均的审批放款时间已经缩短至一个月左右。 “部分城市如杭州、上海放款时间缩短至1~3周,我们布局的合肥放款时间基本上1~2周。”正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋表示,多地的房贷利率也呈现逐步降低的趋势,“苏州、广州的首套房贷利率已经低于5%,而南京的也下降至5.4%。我们相信随着整体房贷利率的逐步的降低和放松,也有望进一步的释放购房者的基本的需求,并逐步带动我们整体的销售工作。” 目前,正荣的可售货值约为1300亿元,主要分布于省会、强二线城市。“这些城市有大量的人口规模,客户的需求也相对稳定,我们相信经历过一段时间的低谷徘徊之后,销售市场的基本面总体还是有保障的。”李洋称。 这也正是正荣在2022年的核心工作之一。黄仙枝表示,目前正荣聚焦有序生产经营和回款两大工作,战略上以“保交付、保供货,保品质、促销售、促回款”为五大核心目标。 “2021年,正荣一共实现了63个项目、88个批次、5万多户的交付,”李洋介绍,“在今年一季度我们已经顺利的完成了4600多户的交付。” 自2月中旬春节假期结束、工人陆续返岗后,正荣85%的项目都已经处于正常开工的状态,目前整体运营情况稳定。 李洋表示,“个别项目由于疫情、大环境变化等特殊原因,我们会主动采取灵活措施,在不影响供货和交付的前提下,采取分期施工、分期竣工、缓建等灵活措施。预计我们在二季度交付量会超过19000户。” 盘活资产,加速资金回笼之术 正荣努力维持稳健经营的同时,2021年的地产行业也在发生着剧烈变动。 2021年从头部企业出现流动性危机开始,地方监管骤然收紧,金融机构的监管逐步趋严,加上贷款两集中的限制,房地产行业人人自危,危机也逐渐扩散至其他房企,乃至以往一向表现良好的部分房企亦不能免俗。 行至2022年,行业所面临的境外资本市场和经营环境发生巨变,正荣构建的良好基本面也随之受到影响。“正荣的受限资金大幅度增加,导致流动性出现了一些困难。”正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮坦言。 身处这一境地,正荣没有逃避,而是上下一心,维持经营的稳定,并努力进行自救。而实现自救的基石便是来自投资者的支持。 2022年2月,正荣就一笔永续债及年内到期的境外债寻求展期。据正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健介绍,正荣在境外的同意征求与交换要约已经获得了高票通过。 “3月29日,公司已经完成了5笔优先票据、1笔永续债,合计约12亿美元的债务展期到2023年,大幅缓解了公司的短期流动性压力。”陈伟健表示,同时另有一笔境内ABS获得了展期。 这也意味着,正荣得到了喘息的机会,步入风险处理的相对稳定期。在这一期间,除了加强销售促进回款之外,正荣走出当前困境的另一个关键举措便是盘活资产。 正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示:“公司目前在项目层面沉淀的资金还是很大的。我们一方面稳定项目生产,争取尽快释放受限资金;另一方面,我们也在争取转让部分项目来改善流动性,尽最大的可能盘活一切可以盘活的资金。” 据李洋介绍,当前经营管理工作主要针对两类资产。一方面,正荣已梳理和铺排了大约20-30个合作项目,积极与项目合作方,以及一些地方国企央企洽谈,进行股权转让,“希望通过提前退出部分合作项目,盘活受限资金,加快整体的资金回笼。” “其次是公司自持的一些商用物业,”李洋表示,目前正荣持有投资性物业12个,分布在南京、福州、上海、西安等城市,以商业综合体、购物中心、办公楼为主,总建筑面积接近80万平方米。据测算,这些投资性物业的公允价值接近100亿元,扣除贷款后的净值约在40多亿。 “我们也希望通过出售这些项目资产,实现资金的提早回笼,降低我们整体的负债规模。”李洋称。 积极开源的同时,正荣也在最大程度地保存现金,核心举措便是暂缓2022年的新增拿地,控制规模。黄仙枝亦坦言,“公司正在处于特别时期,因此今年决定不设定任何具体的销售目标。然而,我们会采取一切必要的措施,促销售促回款,尽快降杠杆。” 尽管在销售规模上未曾设定目标,但正荣向市场和投资者许下了另一个重要承诺。 “在以现金流为导向的策略下,正荣一方面加强严控成本,一方面狠抓现金,与此同时,我们将继续推出高质量产品,重塑购房者信心。”陈伟健表示。