无论对当前形势的描述是“白银”还是“黑铁”，业内已达成共识：房地产发展的黄金期已过去，但这场旷日持久的“马拉松”仍未看到终点。 有选手开始“掉队”或放缓步伐之时，绿城中国董事会主席张亚东却在业绩会上提出：经历慢跑健身后，未来三年将进入起跑期。 “我们现在每天都是‘起跑’的血脉贲张的状态。”近期，绿城中国北方区域公司总经理张猛在接受界面新闻专访时表示，“起跑”不仅是单纯的规模扩张，还要姿势好看、步履稳健、配速良好。 北方绿城在今年率先集中供地的北京吸引了不少眼球，独自报名多宗地块，在交易大厅现场频频举牌竞价，最终斥资近百亿拿下3块土地，晋升“头号玩家”。 在业内人士看来，绿城这是等到了“弯道超车”的机会。 毕竟去年的北京市场并不是大展拳脚的好时节，上半年土拍市场竞争激烈，随后便是销售端受政策影响转向冷淡。明面上北京绿城去年确实像进入蛰伏期，全年仅从北京公开招拍挂市场上拿下一宗地块，推出绿城沁园项目。 张猛笑着告诉界面新闻，房地产没有想象中那么“剧情跌宕”。去年绿城也很想拿地，只是没竞争过对手，今年也不是要激进做大北京市场，“都是正常的投资节奏。绿城自2015年重返北京市场，深耕北京的决心就没有变过。” 从市场来看，今年一季度北京楼市出现复苏迹象，北京绿城两个顺销项目沁园、和锦诚园虽在所在片区表现抢眼，但新增供货的绝对值并没有跟上3月推盘热潮。 在北方绿城看来，虽然市场回暖已经是确定性预期，但房地产行业仍未走出深度调整期，短期出台的各类利好政策还需进行测试，针对改善型的政策并不普及。绿城选择在冷淡期蓄力，专注产品力提升。 去年以来，绿城中国以“做精总部”“做强区域”推进精简增效的组织架构调整，对北方这种一线区域的差异化运作能力有不小的挑战。北方绿城进行了不少经营层面的管理优化，如与海外公司合署办公，成立北京城市公司等，强调组织扁平化，缩短决策链条，提质增效。 反映到项目建设上，绿城2021年“拿地-开工-开盘-交付”周期达到“4.3-7.3-30.1”个月，同比平均提速约6%。北京绿城想在此基础上进一步加快脚步，在更广阔、更残酷的市场中“起跑”，增速是必要的。北京绿城一批次获取的三个地块，预计在二季度以不同产品形式入市。 除了已有项目加快推盘外，北方绿城“起跑”的另一个动作是继续做好精准投资。北方绿城与绿城中国同频，从“健身期”逐步过渡到“起跑期”，从2020年至今共取得21块地，聚焦“有质量的增长”。 讲质量就要“精准拿地”。北方绿城围绕集团的“城市深耕”战略，从2020年起对北京、天津、大连、西安、哈尔滨等城市深入开展“一城一策”研究，对大本营北京的城市研究，由区域公司核心力量主抓，力求做到“最懂市场”“最懂客户”。这些研究成果为北京绿城一批次拿地提供了可靠依据，同时也是他们参加北京二轮土拍鏖战的重要准备。 在集中供地时期做到批量研究、“精准”拿地不是件容易事，尤其是在房企必争之地、土拍规则处于“先进阵营”的北京，“竞品质”“竞现房销售”可能逐渐常态化。但好处也显而易见，那就是投资更聚焦，更坚定。 据了解，北京绿城在一批次拿下的崔各庄地块成为唯一触发竞现房销售机制的地块，未来将近一半商品房属于现房销售。 张猛对此表示：“竞现房是土地价格控制的手段，利润会因为延长回款周期出现一些折损。竞现房销售依赖两个条件：产品力和经营力。产品力就是产品要过硬，这是绿城的传统优势。现房阶段最能从建筑立面、景观、户型、精装等各个维度，展示一个品牌开发商的品质实力，现房销售就是要看开发商敢不敢将品质全方位呈现。” “另一个是经营力，绿城近两年在北京提速有目共睹，这得益于财务稳健，及时降低资金占用，同时通过工期的合理排布，实现现房的高品质呈现。当然，这些之外，是我们对北京市场的信心，也是对近三年绿城在北京市场份额的自信。绿城在北方的品牌知名度虽不及长三角，但‘竞现房’规则对北方绿城反而是一个机会。” 做住宅项目是绿城的业务核心，“探寻第二曲线”则是房企在行业变革时期的新生长力量，但北方绿城对此持谨慎态度，认为应该在政策、市场的共同研判下谨慎选择培育方向。 目前，北方绿城探寻的新生长力量涉及TOD、小镇类、城市更新等新型业务，比如已经落地的大连和哈尔滨的TOD项目，天津的城市更新计划。 “北方绿城并不会大规模触及自持商业、写字楼等业务。商业综合体等存在统一管理的困难，当资金沉淀下去的同时会带来利润的缩减，需要几年的调整期，目前资本市场的期待还是房企的经营安全性。”张猛明确指出，“绿城要做有品质的住宅，其他相关工作均以此为前提。” 北方绿城认为，针对与时俱进的需求设计产品，也是新生命力的体现。比如去年的北京沁园，运用了“如意宅”的设计理念，赋予住宅空间丰富的可变性，以满足因应疫情产生的新需求。“如今的居住需求已经上升到高级别的个性化，我们认为应该考虑到不同客群的接受度，合理使用新技术、新材料、新工艺，前提是客户真的需要。不跟风的房企，产品先行，稳扎稳打，方能基业长青。”