58宗宅地只流拍一宗，23宗地块溢价封顶，与大多数集中供地城市的冷清、流拍相比，杭州2022年首批集中供地热度明显提升，开发商拿地热情又高了起来。 4月25日，杭州2022年首批集中供地60宗地块正式摆上货架，共出让面积3849亩，总建面580.7万方，可售住宅面积约491万平方米，总起拍价高达798亿，拍地规模全国第二。 当日60宗地块成交59宗，平均楼面价15504元/平米，平均溢价率5.15%。其中，23宗土地拍至中止价，进入“线下一次性报价”环节，占比近4成。27宗底价成交，占比45%。 最终，杭州次轮供地揽金826.6亿元，成为目前全国第一轮供地中出让金最高的城市，土地市场热度复苏明显。 地块冷热分化 本次土拍分为上午场和下午场。上午场是60宗地块轮番报价出让，最终直接得出了37宗地块的结果，触及中止价的23宗地块则进入下午场。 下午场为一次性报价+线下摇号，23宗触及中止价的地块依次进行报价揭晓和摇号。 在上午场土拍时，杭州本土房企滨江接连刷屏，截止上午场结束，滨江一口气拿下10宗地块，分别是：常青夕照区块项目地块、铁路北站单元地块、庆隆小河单元地块、翠苑单元地块、云城地块、临平新城星桥区块LP0701-14地块、杭州未来科技城138号地块等，以及合作拿下闻堰南单元地块、临浦浦南未来社区地块和新街北单元地块。 除了滨江外，广州国企越秀也一口气拿下临安3宗宅地；浙江房企众安则拿下党湾单元地块和戴村单元地块；绿城拿下滨江东冠单元地块。 而一些更郊区的板块，由地方城投底价竞获，比如临平新农村建设、余杭苕溪城市建设、临平城市建设集团等、临安新都房地产、萧山城投等。 下午场土拍采取“次高者得”的新竞拍规则，上午拍至封顶的23宗地依次进行报价和摇号。 第一宗“次高者得”地块是良渚新城玉鸟路北杜文路东地块，共14家房企入围。报价区间是36.4157亿元-36.9775亿元。 江西益达和中天美好报出了最高价36.9775亿元，省交投、坤和、万科南都等报价36.9774亿元，滨江、绿城和中铁等报价36.9773元。 也就是说，报次高价的省交投、坤和、万科南都等8家房企进入摇号阶段。最终，万科摇中地块，幸运的成为杭州拍地历史上首个“次高价”获得者。 下午场土拍从三点半开始一直持续到晚上十点，随着最后一宗良渚新城地块被绿城摇中，杭州今年首批集中供地画上句号。 此后，其余22宗地块依次进行报价和摇号。结果显示，绿城摇中6宗，滨江摇中1宗，万科摇中2宗。其余竞获地块的房企有大悦城、德信、建发和众安等。 地块利润率提升 根据拿地宝研究院，从去年以来的杭州四次集中出让纵向比较来看，这次的成交规模排在第二，成交热度排在第三，特别是与外部状况、竞拍规则更为接近的2021年第三批次相比，本次溢价率下降了0.6个百分点，封顶率也下降了30个百分点，而流拍率上升了2个百分点，底价率也提高了20个百分点。纵向比较看，杭州整体热度还有提升的空间。 但从全国已完成第一批出让的12个城市来看，杭州以成交总价827亿元遥遥领先，比第二名北京多了347亿元，接近成都第一轮供地的成交价。 同时，本轮杭州供地以6.4%的溢价率仍然排在全国第三位，仅次于合肥（11.2%）和厦门（6.8%），高于同省宁波的5.9%；而流拍率也排在全国第四，仅比长沙、重庆、宁波三个零流拍的城市多了2个百分点。 根据克而瑞研究报告，相比去年年底土拍的明显回温，今年杭州首批集中供地呈现“由热转温”趋势，体现在四个方面：第一，封顶率降至40%，回到2020年水平；第二，超4成地块底价成交；第三，核心封顶，远郊一轮游，土拍热度两极分化；第四，出现杭州集中供地以来首宗流拍地块。 值得一提的是，随着杭州土拍测算利润的逐步回升，在杭州土拍市场久未现身的碧桂园，此次也参拍了闲林、下沙、宁围的三宗地，并进入下午的一次性报价或者摇号阶段。 根据好地研究院，从利润率角度来看，尽管本次供地较上批次偏外围，热门地块占比下降，但是整体宅地的预期利润率8.8%，基本与上批次持平。 广发地产测算的毛利率更高，其研究结果显示，杭州这次第一批供地的平均总成本毛利率为19.4%。 土地测算利润率的稳定回升，是房企们积极参与的关键。 浙报传媒地产研究院丁建刚表示，总体上看，杭州市场的热度，要好于今年其他已经进行首批次集中供地出让的一二线城市。 当然，杭州次轮供地的成绩单，还有很多地方城投公司和做地单位在台前幕后做了多番努力，承诺了很多条件，有些甚至和房企一道拿地，为拿地的房企提供资金背书和信心支撑。 滨江、绿城大赢家 这轮杭州土拍刚开始就刷屏的滨江，无疑是本次土拍的最大赢家。 数据显示，滨江这轮供地中共揽下11宗地块（其中3宗为联合竞得），分布于杭州6个区，总拍地金额达到184.35亿元，占到这一轮杭州供地总金额的22%。 拿地金额第二多的同样是总部位于杭州的房企绿城，本次拿下7宗地块，其中6宗由一次报价方式拿下，总耗资146.2亿元，占到总金额18%。 这也意味着，滨江和绿城两家杭州本土房企此次共计拿下了18幅地块，重仓大本营的态度明显，两家合计拿地资金达到330.55亿元，占到这轮杭州供地金额的40%。 排名第三的为厦门房企建发，以一次报价一举拿下四堡七堡单元2宗地块，总金额达81.2亿元。 值得注意的是，重仓杭州市场的滨江此次拿地布局及策略也有些变化。 根据克而瑞统计，此次滨江拿地布局更分散，重点在铁路北、高铁新城、未来科技城、申花等板块拿地；合作方也更广泛，引入新的拿地伙伴，除了以往合作的品牌房企，这一次又与金帝、萧山城区建设这类城投开展合作。 滨江此次积极拿地，也与其在杭州货值不足，2021年尤其是第三批次拿地较少有关。