财务稳健，守牢“三条红线” 财务方面，合生创展“三道红线”指标保持全部达标，报告显示，2021年合生创展净负债率70%，剔除预收款后的资产负债率为63%，现金短债比1.05。在境内外评级上，标普信用评级B级，惠普B+，评级展望均为稳定。得益于经营业绩稳健和信用水平优质，合生创展2021年其加权平均财务成本约为6.3%，处于同行低位，相比于2020年下降0.5%。 在债务结构上，有息负债品种配置合理，90%以上均为资产抵押贷款，其中开发类占比38%、商业运营类占比26%、城更旧改类贷款15%、信用债占比8%、信托贷款占比7%、境外贷款占比6%。期内，合生创展有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%。整体来看，负债到期分布均衡，经营安全稳定性较高。 得益于稳定的财务数据，在业绩上，合生创展也获得了长足的增长，报告期内，合生创展实现全年合约销售额517.36亿港元，同比增长22%。其中，商业板块营业收入48.34亿港元，毛利润35.75亿港元。 多元业发展进入收获期，差异化优势显著 “三条红线”金融监管及“两集中”供地的提出，让房企发展逻辑随之改变，以往单靠房产开发“一元业务”推动增长的传统模式已现疲态。在这样的背景下，绝大多数房企都已开展多元化布局，合生创展也不例外。 凭借丰厚优质的土地资源，向房地产上下游行业延伸，如今合生创展已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展的科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台。 其中，商业板块的表现尤为亮眼。合生创展集团商业板块已发展轻、重两大管理平台，即投资性房地产业务和合商科技业务。一方面，报告期内，投资性房地产业务为合生创展贡献了40亿港元收入，同比上升23%。另一方面，合商科技业务，仅合生汇产品线收入就获得超出行业标准2倍的业绩水平。综上不难看出，多元化的商业版块，为合生创展贡献了稳定的现金流。 此外，合生商业业务线已经在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市拥有近100余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。与此同时，合生创展于2021年新纳入IP物业为3个，分别为广州珠江帝景商业、霄云路八号商业、骏景北商业，预计在未来5年内完成孵化。值得一提的是，2022年内滨江苑项目也将转化为IP物业，预计新增的IP物业可为集团提供超200万平方米商业面积，预计商业板块可实现收入超100亿港元。 在物业管理上，2021年合生活社区科技的增长表现出众。报告期内，合生活科技及社区板块营业收入44.76亿港元，毛利14.99亿港元，毛利率22%，净利润3.09亿港元，与2020年同比基本保持稳定。其中，合生活智慧社区科技平台以物业管理切入点，已服务超30座城市，近200个项目，经营管理面积过1.3亿平方米。 此外，合生活社区科技平台不论在月活率；复购率、客户转换率、GMV的复合增长率、GMV的同比增长率等方面，均领先同业。其中尤以客户转换率达74%最为特出，显示出平台市场推广及营销团队的优秀。 主营业务稳增长，长期成长能力显现 多元业务全面开花的同时，合生创展主营的地产业务也实现了持续稳健的利润增长，近三年复合增长率达41%。在2021年地产行业下行的情况下，2021年仍实现约517亿港元合约销售额，同比上升22%。此外，合生创展截止2021年12月31日总货值约927亿，且其可售货量高度集中于一线城市，占比超60%，足以保障公司5-8年供货充足。不难看出，合生创展的供货结构优势明显，城市布局亦合理布局。 值得一提的是，合生创展丰富的一线土地储备为其长远发展奠定了重要基础，据了解其总土地储备为2944万平方米，地产板块占2217万平方米，一线城市高达1668万平方米占比75%。产品能力出色叠加土地资源丰富，不难看出，合生创展的长期成长性突出。 与此同时，产品结构不断优化。据界面楼市了解，2021年合生集团向市场隆重推出的合生•缦系产品线获得5个国际设计奖项。公开资料显示，合生·缦系从设计、材质、施工、验收、持续交付服务、智能生活服务、铂金管家服务、黑金会籍服务、高端私属定制，向高端客户提供极致的生活体验。 发力高端产品线的同时，合生创展在全国五大区域的多个优质项目集中爆发。2021年合生创展全新推出的产品系列精品“悦系”，打造符合年轻人喜好的格调首置产品，推出新一代生活方式品牌——ME悦；合生·ME悦一经入市便受到市场热捧。 如果说改善和刚需型产品确保了合生创展资金的快速回笼；那么，高端产品则稳定了合生创展的利润增长。 科技创新赋能全产业链 科技赋能是近年来合生创展创新发展和战略转型的重点。科技赋能之下，合生创展的营销能力、管理模式不断创新升级。 在营销方面，合生创展将科技赋能推送至营销的各个环节合生创展将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，如打造VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环。 在管理方面，合生创展依托信息化管理系统、智慧管理驾驶舱、智能管控模型、工单结算系统、智慧移动办公等系列科技平台，将整个流程分解到每个人的每项工作的每一个维度，打造自动验收结算代替传统审批的智能化管理体系，进行全业务流程的智能化管控，实现“去中心化、去审批化、去层级化”，完成“平台+个人”的科技赋能。 在平台赋能方面，通过云建设科技平台、全场景智慧营销平台、智慧交付、智慧社区运营及商业管理自主研发的“合生活、合生通”APP等一系列智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率，更好的服务于客户。 整体来看，合生创展通过科技赋能各个环节，以新模式、新打法带来行业变革，建立竞争优势。为其高质量增长提供了充足保障，从更多维度彰显了合生创展的投资价值，成为企业持续长期增长的有力保证，引领行业发展新潮流。 2022年，合生创展迎来而立之年。未来，在稳健的财务状况上，持续不断地提升运营管理能力及水平，一定可以充分展现出其优秀与实力。